Voorbeeldcontracten voor zonnepanelen op andermans dak

Tenzij je coöperatie zelf eigenaar is van een pand of stuk grond, wordt je collectieve zonproject altijd geplaatst op het dak of stuk grond van iemand anders. Dat betekent goede afspraken maken! Én juridisch borgen dat de zonnepaneleninstallatie daadwerkelijk in eigendom blijft van de coöperatie.

Privaatrechtelijke afspraken

Goede afspraken maak je onderling met een privaatrechtelijke overeenkomst. In deze overeenkomst kun je alle punten opnemen die jij en de eigenaar van het dak belangrijk vinden. Bijvoorbeeld de duur van de overeenkomst, een eventuele vergoeding, hoe je de aansluiting op het elektriciteitsnet regelt, wie verantwoordelijk is voor eventuele kosten in geval van verplaatsing, aansprakelijkheden en verzekeringen, toegang tot het dak voor onderhoud en reparaties en alle andere zaken waarover jullie afspraken willen maken.

Recht van opstal

Om te borgen dat de installatie juridisch eigendom van de coöperatie is en blijft, vestig je een recht van opstal. Dat doe je bij de notaris, die het opstalrecht inschrijft in het kadaster. Zonder opstalrecht zou de installatie, door natrekking, juridisch eigendom kunnen worden van de dakeigenaar. De achtergrond hiervan is te vinden in artikel 4 van boek 3 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek. Daarin staat:

‘dat wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel is van die zaak’ en ‘Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.’

Een gevestigd opstalrecht is met name van belang in onvoorziene situaties, zoals een faillissement van de dakeigenaar waarbij het pand wordt verkocht.

Er is overigens nog geen jurisprudentie waaruit eenduidig blijkt of de natrekkingsregel standaard wel of niet van toepassing is op zonne-energiesystemen op daken. Tot het moment dat deze jurisprudentie er wel is, zullen energie coöperaties zelf de afweging moeten maken of ze het risico van natrekking willen nemen of niet. 

Dakovereenkomst en de SCE-Regeling 

Om gebruik te maken van de SCE-regeling, geldt de eis dat de duurzame energie installatie juridisch en economisch eigendom moet zijn van de coöperatie of VvE. 

Met een recht van opstal kan de coöperatie of VvE, dus zonnepanelen of een windmolen in eigendom hebben zonder dat hij eigenaar is van de grond of het gebouw waarop ze staan. Bij een opstalovereenkomst heeft de eigenaar van de onroerende zaak (het gebouw of de grond) de plicht om de installatie te dulden en ook vrij van schade en hinder te houden. De opstalnemer stelt zich aansprakelijk voor de schade die door de opstal ontstaat.

Is er sprake van erfpacht of een VvE? Dan volstaat voor de SCE-regeling een huur- of gebruiksovereenkomst voor het aanbrengen en in gebruik hebben van de productie-installatie op, in of boven het gebouw (of de grond). In alle overige gevallen is een recht van opstal vereist.

Zie voor meer informatie: FAQ Subsidieregeling Coöperatieve Energieopwekking: Juridische aspecten