Tenzij je coöperatie zelf eigenaar is van een pand of stuk grond, wordt je collectieve zonproject altijd geplaatst op het dak of stuk grond van iemand anders. Dat betekent goede afspraken maken! Én juridisch borgen dat de zonnepaneleninstallatie daadwerkelijk in eigendom blijft van de coöperatie.

Privaatrechtelijke afspraken

Goede afspraken maak je onderling met een privaatrechtelijke overeenkomst. In deze overeenkomst kun je alle punten opnemen die jij en de eigenaar van het dak belangrijk vinden. Bijvoorbeeld de duur van de overeenkomst, een eventuele vergoeding, hoe je de aansluiting op het elektriciteitsnet regelt, wie verantwoordelijk is voor eventuele kosten in geval van verplaatsing, aansprakelijkheden en verzekeringen, toegang tot het dak voor onderhoud en reparaties en alle andere zaken waarover jullie afspraken willen maken.

Recht van opstal

Om te borgen dat de installatie juridisch eigendom van de coöperatie is en blijft, vestig je een recht van opstal. Dat doe je bij de notaris, die het opstalrecht inschrijft in het kadaster. Zonder opstalrecht zou de installatie, door natrekking, juridisch eigendom kunnen worden van de dakeigenaar. De achtergrond hiervan is te vinden in artikel 4 van boek 3 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek. Daarin staat ‘dat wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel is van die zaak’ en ‘Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.’ Een gevestigd opstalrecht is met name van belang in onvoorziene situaties, zoals een faillissement van de dakeigenaar waarbij het pand wordt verkocht.

Er is overigens nog geen jurisprudentie waaruit eenduidig blijkt of de natrekkingsregel standaard wel of niet van toepassing is op zonne-energiesystemen op daken. Tot het moment dat deze jurisprudentie er wel is, zullen energie coöperaties zelf de afweging moeten maken of ze het risico van natrekking willen nemen of niet. Meer overwegingen in het kader van het natrekkingsrecht lees je bijvoorbeeld in deze blog waarin wordt beargumenteerd dat een zonne-energiesysteem als een ‘roerend goed’ kan worden gezien en in dit artikel waarin de schrijver beargumenteert waarom hij er juist niet op zou vertrouwen dat een zonne-energiesysteem als ‘roerend goed’ wordt gezien.

Dakovereenkomst en de vereisten van de Regeling Verlaagd Tarief

Om gebruik te maken van de Regeling Verlaagd Tarief, geldt de eis dat de duurzame energie installatie juridisch en economisch eigendom moet zijn van de coöperatie of VvE. In de bij HIER opgewekt bekende gevallen, interpreteert de belastingdienst deze eis als dat de coöperatie verplicht is opstalrecht te vestigen (omdat zonder opstalrecht de installatie door natrekking niet meer van de coöperatie zou zijn).